Projektentwicklung - Bebauungsvorschlag Erweiterung Hotel Königslinie
Erläuterungen
Der im Entwurf befindliche Bebauungsplan Neu Mukran sieht für den Planbereich eine II- geschossige Bebauung als Mischgebiet vor. Durch diese Ausweisung lässt sich der rückwärtige Grundstücksteil des Aparthotels Königslinie umfangreich bebauen. Es würden bis zu 30 Doppelhaushälften Platz finden.
Der mögliche Bauteppich wird jedoch durch das Waldabstandsgesetz des Landes M-VP erheblich eingeschränkt. Obwohl der „Wald“ nicht vollständig mit Bäumen bestanden ist, wird die Waldabstandslinie von der Parzellengrenze abgesetzt. Der Waldabstand soll eine Bebauung (und auch Autos) vor umfallenden Bäumen bewahren. Der Grundstücksteil der innerhalb dieser Linie liegt, darf deshalb nicht bebaut werden. Die Forstbehörde schützt sich dadurch vor möglichen Schadensersatzforderungen. Der hier geforderte Abstand von 30 m ist allerdings für diese Bewaldung m.E. unangemessen hoch. Bei einem Abstand von 25 m wäre die Baufeldgröße erheblich günstiger. Bei einem anderen Planungsprojekt in M-VP ist in Teilbereichen ein Waldabstand von nur 25 m erlaubt. Nach dem entspr. Gesetzestext dürfen hier auch keine Stellplätze angelegt werden, jedoch wäre die Ausnutzung des Grundstückes dann äußerst eingeschränkt.
Eine weitere Eingrenzung des Baufeldes besteht im hinteren Bereich des Areals durch das Abstandsfeld der Hochspannungsleitung. Das verbleibende Netto-Baufeld ist in der B-Planskizze markiert.
Städtebauliche Lösung
Um das zur Verfügung stehende Netto-Bauareal optimal auszunutzen, sind in dem anliegenden Konzept 2 Reihenhauszeilen mit insgesamt 14 Ferienhäuser geplant. Die Häuser sind sämtlich nach Süden orientiert. Im Zentrum liegt ein separates Sauna- und Wellnessgebäude.
Die Zufahrt zu den Häusern erfolgt über eine nördlich verlaufende Erschließungsspange mit Wendehammer. An dieser Straße liegen auch die PKW-Stellplätze. Im nordwestlichen Grundstück ist eine Erlebnisgolfanlage vorgesehen. Zwischen den neuen Gebäuden und der Stichstraße liegt ein großzügiger Zierteich. Wasserflächen sind für eine Ferienanlage stimmungsmäßig wertvoll, bergen jedoch bei nicht genügender Abgrenzung (Zäune oder Bepflanzung) Risiken für Kleinkinder.
Durch die im B-Plan-Entwurf ausgewiesene Bauweise (MI II) kann 2-geschossig gebaut werden. Die geplanten Ferienhäuser haben jeweils eine Grundfläche von ca. 5,00 m x 9,00 m zuzüglich Balkon / Veranda. Bei einer 2-geschossigen Bauweise umfasst jedes Haus etwa 70 qm Wohnfläche. Es ist zusätzlich der Ausbau des Dachgeschosses möglich. Dadurch würden noch einmal ca. 25 qm Wohnfläche entstehen.
Ferienhäuser
Der vorgeschlagene Grundriss der Ferienhäuser ist vielgestaltig nutzbar. Ferienhäuser werden zunehmend von sog. Patchworkfamilien nachgefragt, d.h. zwei Kleinfamilien, die gemeinsam reisen, bzw. 2 Mütter mit Kindern oder mit Oma usw. Dieser Vielfalt der Zusammensetzung der Gäste wird entsprochen durch entsprechende Grundrissgestaltung: großer Wohn-/Essbereich, 2 Schlafräume, separater Balkon, 2 Bäder (eines mit Wanne bzw. Whirlpoolwanne). Der Wohnbereich kann zusätzlich als Schlafbereich genutzt werden (ausklappbares Schlafsofa). Es muss für einen Teil der Ferienhausgäste die Möglichkeit bestehen, sich zurückziehen zu können (Schlafraum mit Balkon).
In der Gestaltung sollten die Häuser Grundformen aus der Gegend bzw. dem bestehenden Hauptgebäude wieder aufnehmen: geneigtes Dach, vorgebaute Veranda / Balkonkonstruktion in Holz, heller Außenputz, rote Dachpfannen usw.
Wellness und Erlebnisgolf
Witterungsunabhängige Freizeitaktivitäten werden für Ferienanlagen immer wichtiger. Durch den begrenzten Bauteppich sind die Möglichkeiten hierfür jedoch sehr eingeschränkt. Ein Wellnessbereich mit Sauna, Tauchbecken, Whirlpool, Massage u.ä. ist hier im Zentrum der Anlage platziert. Um die Nutzfläche zu vergrößern, ist ein Teilbereich zweigeschossig geplant. Eine eingeschossigen Lösung mit Flachdach (extensive Dachbegrünung) zeigt das nachfolgende Schaubild.
Eine Erlebnisgolfanlage nach Holländischem Vorbild (Centerparks) auf einer anspruchsvollen Hügellandschaft wird zusätzliches Publikum anziehen und der vorhandenen Gastronomie neue Möglichkeiten bieten.
Alternativlösung - VARIANTE
In dieser Lösung sind auf dem verbleibenden Bauteppich 12 Doppelhaushälften möglich. Die Häuser sind mit ihren Balkonen / Veranden / Terrassen jeweils nach Süden bzw. nach Westen ausgerichtet.
Es sind 2 zentrale Zufahrten zu den Grundstücken vorgesehen. Die PKW-Stellplätze liegen an der südlichen Stichstraße; bei einem Teil der Häuser können die Stellplätze aber auch direkt auf den Grundstücken angeordnet werden (evtl. mit Carports).
Im Bereich zwischen dem bestehenden Hotel und den neuen Ferienhäusern ist ein Sauna- und Wellnessgebäude eingeschoben, so dass dieser beide Gebäudegruppen miteinander verknüpft. Davor ist ein Zierteich vorgelagert. Ein Erlebnisgolfbereich befindet sich im Norden des Grundstücks.
Aufgestellt: Ostseebad Binz im Februar 2005
Robert Mewis Projektentwicklung, Ostseebad Binz
Heinrich G. Sulies, Freier Architekt Dipl.-Ing. VFA, Oldenburg